¿QUÉ PASARÁ CON LOS ARRIENDOS?; ¿PACTA SUNT SERVANDA vs REBUS SIC STANTIBUS?
Con base en el principio "Pacta sunt servanda" los contratos verbales o escritos (como el de arrendamiento) obligan su cumplimiento.
De su parte el principio "rebus sic stantibus" que responde a la situación actual de las cosas, permite que las obligaciones contractuales se cumplan en atención a la realidad de las partes contractuales. A partir de este principio, el riesgo de un contrato debe distribuirse entre las partes, debido que ni el arrendador ni el arrendatario tienen responsabilidad, de tal forma que se deben buscar alternativas para estabilizar el contrato.
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El #COVID19 y las medidas gubernamentales para enfrentarlo representan hechos imprevisibles, irresistibles y extraordinarios, por tanto, el cumplimiento de las obligaciones de un contrato de arrendamiento no puede prescindir de los mismos.
¿Podría un arrendador exigir el pago de la pensión si el inmueble se daña por un incendio accidental?. ¿Podría el arrendatario pagar la pensión si no ha generado recursos por las restricciones del #COVID19 ?
Los principios jurídicos (como los citados) sirven para encontrar respuestas en derecho, ciertamente, muchos arrendatarios no estarán en posibilidad de pagar el arriendo por las restricciones del #COVID19, así mismo, muchos arrendadores cuyo ingreso principal o único es el canon arrendaticio no podrán exonerar de este pago.
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MEDIAR.- Debido que las circunstancias son iguales para arrendador y arrendatario es preciso llegar a acuerdos (por escrito) de conveniencia común:
Suspensión del pago.- este acuerdo permitiría un pago único en la posterioridad. No caben intereses sobre lo adeudado.
Pago prorrogado en cuotas.- El arrendatario podría pagar esta mensualidad en cuotas que se agregan al canon de los próximos meses.
Compensación de garantía sujeta a condiciones.- generalmente, al inicio de un contrato de arrendamiento el arrendatario cubre una garantía, el destino de ésta es precautelar la devolución del inmueble en las mismas condiciones en que se entregó. En esta ocasión, la garantía podrían ser compensada con el canon de arrendamiento, con la condición de que al finalizar el contrato, se cumpla con la entrega del bien en buenas condiciones. También es posible compensar por esta ocasión la garantía y restituírla en cuotas o en cierto plazo.
Exoneración del pago.- no es ilegal que el arrendador prescinda del pago en solidaridad con su arrendatario, los derechos pueden renunciarse siempre que miren el interés individual y no afecten a terceros.
Es momento del #DiálogoSocial para mitigar esta crisis, polarizar las cosas es profundizarla, recordemos, Don Barriga era comprensivo y Don Ramón alguna vez sí pago.
Por otro lado creo que que será útil que cada juez en cada caso, resuelva el conflicto con un ejercicio de Ponderación. Es obvio que los derechos en conflicto son el Derecho a la Propiedad versus Derecho a la Vivienda.
El derecho a la vivienda es mas sensible y de mayor Necesidad su protección y por ello ya podríamos ver que el juez se decantará por la fórmula de pago ofrecida por el arrendatario. Sin embargo, cada caso concreto ofrecerá sus propias alternativas de solución, pues hay arrendatarios que son servidores públicos cuyo sueldo no se ha suspendido de pagar, por lo mismo, parecería que allí no habría razón para prorratear el canon atrasado. En fin, creo que el ejercicio constitucional de Ponderación seria la herramienta jurídica más sabia y flexible para cada caso concreto.
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